BTW: Ontwikkelingsbedrijf: Transformatie historische fabriek naar retailpark

In dit nieuwsbericht informeren wij u over de uitspraak van de Hoge Raad van 11 november 2022 inzake de fiscale aspecten van de transformatie van een fabriekscomplex naar een retailpark.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van vrijdag 11 november geoordeeld dat de Wollenstoffenfabriek in Tilburg voor de heffing van btw kwalificeert de als een nieuwe onroerende zaak. Dit arrest sluit aan bij het arrest van de Hoge Raad van vrijdag 4 november 2022 waarin de Hoge Raad heeft geoordeeld dat met name de wijzigingen in de bouwkundige constructie doorslaggevend zijn bij de kwalificatie of voor de heffing van btw en overdrachtsbelasting sprake is van een verbouwde onroerende zaak of een nieuwe onroerende zaak. Factoren zoals een functiewijziging, bouwkundige identiteit, uiterlijke identiteit zijn noch op zichzelf, nog tezamen genomen doorslaggevend of noodzakelijk voor de kwalificatie van het vastgoed als een nieuwe onroerende zaak. 

Het arrest van de Hoge Raad schept meer duidelijkheid voor de praktijk. Door het belang van de factor bouwkundige constructie zal in de praktijk waarschijnlijk btw zijn verschuldigd bij ingrijpend verbouwde panden en omvangrijke renovaties.

1. Feiten en geschil

Een ontwikkelaar koopt een voormalige wollenstoffenfabriek in Tilburg. Het fabriekscomplex wordt getransformeerd in een retailcentrum. Het was niet mogelijk de volledige historische fabriek te behouden. De oude fabriek is in vier delen ontwikkeld. De bouwdelen A, B2 en C maken voor ongeveer 75% deel uit van de onroerende zaak. De bouwdelen zijn volledig gesloopt en ter zake bestaat geen geschil inzake de fiscale aspecten. Het geschil betreft bouwdeel B1. Het bouwdeel B1 betreft een aantal kernelementen van de oude historische fabriek zoals het ketelhuis met schoorsteen, de fabrieksstraat van 330 meter lang, de gietijzeren zuilen met opengewerkt kapiteel en de contouren van de sheddaken. Alle binnenmuren zijn verwijderd om het ruimtelijk effect en de lichtval te verbeteren. Om het draagvermogen voor het dak te vergroten zijn staalconstructies aangebracht. De fundering is aangepast en de vloer is vervangen.

De verbouwing van de fabriek tot retailcentrum bestond uit: 

• De sloop van de binnenmuren; 
• De sloop van een stuk van het fabrieksgebouw; 
• Vernieuwing van het dak met dezelfde uiterlijke kenmerken als het oorspronkelijke dak; 
• Reparatie en/of vervanging van de gietijzeren zuilen; 
• De bouw van een nieuwe draagconstructie; 
• Grotendeels de vernieuwing van de vloer (inclusief aanpassingen aan de fundering).

Meer informatie over de transformatie treft u in dit filmpje aan: klik hier

Het complex wordt verkocht door de ontwikkelaar. Betreft bouwdeel B1 van het complex voor de heffing van btw een zogenoemde nieuwe onroerende zaak? Het geschil met de Belastingdienst betreft de vraag of het gebouw een oude onroerende zaak of een nieuwe onroerende zaak betreft. Het fiscale belang betreft de toepassing van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting.

De verkoper c.q. ontwikkelaar neemt het standpunt in dat een nieuw gebouw is gerealiseerd en geleverd. De levering is van rechtswege belast met btw en de verkrijging is vrijgesteld van de heffing van overdrachtsbelasting. Volgens de Belastingdienst is een oud gebouw geleverd. Het gebouw is gerenoveerd met het behoud van de oude kenmerken van de historische textielfabriek. De kosten van de renovatie zijn omvangrijk doordat geen onderhoud is gepleegd. De gevels en buitenmuren zijn blijven staan. De uitstraling van het oude pand is behouden.

2. Uitspraak Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelde in zijn uitspraak van 26 februari 2019 dat bij de transformatie van een historische fabriek naar een retailpark voor de heffing van btw een nieuwe onroerende zaak is ontstaan. Volgens de rechtbank is de constructie zodanig aangepast dat bouwkundig een nieuw gebouw is gerealiseerd. De fundering, de vloer, de dragende delen en het dak zijn vervangen. In feite had het oude gebouw opgehouden te bestaan omdat op enig moment geen bebouwing meer aanwezig was die de functie van een gebouw kan vervullen. Dat monumentale aspecten zijn bewaard met behoud van een bepaalde uitstraling leidt volgens de rechtbank niet tot een andere conclusie. Nieuwbouw kan immers gepaard gaan met behoud van een bepaalde uitstraling.

Voor raadplegen uitspraak van Rechtbank Zeeland-West-Brabant d.d. 26 februari 2019, nr. 17/3002. klik hier

3. Uitspraak Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Het Gerechtshof 's-Hertogenbosch oordeelt in zijn uitspraak van 5 maart 2020, nr. 19/00177, dat sprake is van ingrijpende werkzaamheden. De uitgebreide werkzaamheden zijn gericht geweest op het terugbrengen dan wel behouden van de kenmerkende monumentale eigenschappen van bouwdeel B1. Door de uitgevoerde werkzaamheden heeft niet in wezen nieuwbouw plaatsgevonden. De restauratie-, onderhouds- en reparatiewerkzaamheden hebben niet geleid tot een goed dat tevoren niet bestond. Door de werkzaamheden heeft het gebouw de identiteit behouden. Een eventuele wijziging van de functie op zich niet voldoende om te spreken van nieuwbouw. Bouwdeel B1 betreft een afzonderlijke onroerende zaak en vormt niet met de bouwdelen A, B2 en C één onroerende zaak.

Het Gerechtshof 's-Hertogenbosch oordeelt dat geen nieuwe onroerende zaak is geleverd. De levering is niet belast met btw. De verkrijging is belast met overdrachtsbelasting. De verkoper c.q. ontwikkelaar heeft geen recht op teruggaaf van btw op de kosten. Wij nemen aan dat de verkoper c.q. ontwikkelaar en de koper hebben geopteerd voor een met btw belaste levering. Als is geopteerd voor een met btw belaste levering dan heeft de verkoper c.q. ontwikkelaar recht op teruggaaf van de btw op kosten van de transformatie. De koper betaalt dan btw en overdrachtsbelasting maar de btw is bij de koper geen of nagenoeg geen kostenpost want de btw op de kosten kan de koper in aftrek nemen op de btw-aangifte. Immers verkoper en koper kunnen pas opteren voor een met btw belaste levering als de koper de btw op de kosten voor 90% of meer in aftrek kan nemen op de btw-aangifte.

In de uitspraak van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch van 26 februari 2020 wordt geen aandacht besteed aan de kosten van de transformatie.

Voor raadplegen uitspraak van Gerechtshof 's-Hertogenbosch d.d. 5 maart 2020, nr. 19/00177. Klik hier

4. Arrest Hoge Raad  

Bij de beantwoording van de vraag of in wezen een nieuw gebouw is ontstaan, moet worden vastgesteld wat er in bouwkundig opzicht met het bestaande gebouw is gebeurd. Alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie, daaronder begrepen vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, kunnen de conclusie rechtvaardigen dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Of zulke wijzigingen zodanig ingrijpend zijn geweest, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Factoren zoals de eventuele functiewijziging, de (bouwkundige) identiteit, de uiterlijke herkenbaarheid of de naamsbekendheid van een gebouw voor en na de verbouwing kunnen aanwijzingen zijn voor de constatering dat een verbouwing in bouwkundig opzicht zo ingrijpend is geweest dat in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Zij zijn voor die beoordeling echter niet doorslaggevend, noch op zichzelf, noch tezamen genomen, en evenmin noodzakelijk.

Het gerechtshof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting door niet de ingrijpendheid van de bouwkundige veranderingen doorslaggevend te achten voor de beoordeling of sprake is van een nieuw vervaardigd gebouw. De Hoge Raad bevestigt de uitspraak van rechtbank Zeeland-West-Brabant.

Voor raadplegen arrest Hoge Raad d.d. 11 november 2022, nr. 20/01344. Klik hier

5. Gemeentelijke praktijk / commentaar Taxnavigator

De uitspraak kan betekenen dat de btw en BCF-herzieningsregels minder vaak aan de orde zijn. Immers de herzieningsregels zijn alleen van toepassing als een nieuwe onroerende zaak is ontstaan.

Dit bericht is opgesteld door de redactie van Taxnavigator/eindredactie mr. dr. J.J.P.(Joep) Swinkels. Voor meer informatie: info@taxnavigator.nl. © Copyright Taxnavigator/Nestor Business Media BV/Nestor Media Groep. Ter zake van onze fiscale dienstverlening en berichtgeving gelden algemene voorwaarden en hetgeen wordt vermeld in de colofon.

Deel dit bericht: