BTW: Vastgoed: Renovatie en transformatie van gebouwen

In dit nieuwsbericht informeren wij u over twee arresten van de Hoge Raad waarin de rechtsvraag centraal staat of een nieuw gebouw wordt geleverd of dat een gerenoveerd oud gebouw wordt geleverd.

1. Nieuwe onroerende zaak/herzieningsregels

Bij de renovatie en de transformatie van oude gebouwen speelt voor de heffing van btw en de toepassing van het BTW-compensatiefonds de vraag of een nieuw gebouw is ontstaan dan wel een oude onroerende zaak is blijven bestaan. 

Als een gemeente een oud gebouw renoveert en transformeert dan gelden de btw-herzieningsregels en de herzieningsregels van het BTW-compensatiefonds als door de renovatie en/of transformatie een nieuwe onroerende zaak is ontstaan. Op grond van de herzieningsregels wordt de omvang van de definitieve teruggaaf van btw via de btw-aangifte en de omvang van de bij het BTW-compensatiefonds te compenseren btw op basis van het gebruik in het jaar van eerste ingebruikneming en de volgende negen herzieningsjaren bepaald. Blijft de onroerende zaak na de transformatie en/of renovatie een oude onroerende zaak dan is voor de omvang van het recht op aftrek van btw via de btw-aangifte en/of het recht op compensatie van btw bij het BTW-compensatiefonds alleen het gebruik in het jaar van ingebruikneming van de onroerende zaak van belang.

2. Nieuwe onroerende zaak/levering belast met btw

Ontstaat door de renovatie en/of transformatie van een oud gebouw een nieuwe onroerende zaak dan is de aankoop van die nieuwe onroerende zaak door de gemeente van rechtswege belast met btw. De verkoper heeft recht op aftrek van btw op de kosten van de renovatie en/of transformatie. De gemeente betaalt ter zake van de aankoop van de nieuwe onroerende zaak btw. Afhankelijk van het gebruik van de nieuwe onroerende zaak kan de gemeente de btw compenseren bij het BTW-compensatiefonds, in aftrek nemen op de btw-aangifte of is de btw een kostenpost. De aankoop van een oude onroerende zaak is vrijgesteld van de heffing van btw. De btw op de kosten van renovatie en/of transformatie zijn opgenomen in de aankoopprijs van de onroerende zaak. Onder voorwaarden kunnen de verkoper en de koper opteren voor een met btw belaste levering.

3. Wanneer nieuwe onroerende zaak

In zijn arrest van 4 november 2022, nr. 22/01246, oordeelt de Hoge Raad dat bij de beantwoording van de vraag of een nieuw gebouw is ontstaan, moet worden vastgesteld wat er in bouwkundig opzicht met het bestaande gebouw is gebeurd. 

Alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie, daaronder begrepen vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, kunnen volgens de Hoge Raad de conclusie rechtvaardigen dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Of zulke wijzigingen zodanig ingrijpend zijn geweest, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Een verbouwing zal volgens de Hoge Raad niet snel zó ingrijpend zijn dat daardoor in wezen een vervaardigd gebouw ontstaat. De factoren - te weten wijzigingen in de bouwkundige identiteit/uiterlijke herkenbaarheid, wijzigingen in functie in de zin van aanwendingsmogelijkheden, de grootte van de gedane investeringen en de door verbouwing gerealiseerde meerwaarde - kunnen, evenals andere factoren aanwijzingen zijn voor de constatering dat een verbouwing in bouwkundig opzicht zo ingrijpend is geweest dat in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Volgens de Hoge Raad zijn de factoren niet doorslaggevend, noch op zichzelf, noch tezamen genomen, en noodzakelijk evenmin.

4. Wollenstoffenfabriek

In zijn arrest van 11 november 2022, nr. 20/01344, oordeelt de Hoge Raad dat de transformatie van een oude (vervallen) wollenstoffenfabriek in een winkelcentrum tot een nieuwe onroerende zaak heeft geleid. Door de werkzaamheden is de bouwkundige constructie zodanig gewijzigd dat een nieuwe onroerende zaak is ontstaan. De originele fabrieksstraat van 330 meter lang is voor ten minste een derde deel aan beide uiteinden gesloopt zodat daarvan 140 meter is behouden. Dit deel van de fabrieksstraat is onderverdeeld in tien vakken van veertien meter breed. In ieder vak zijn doorgangen van tien meter breed aangebracht die de entrees van de diverse winkels vormen. Alle binnenmuren zijn verwijderd om het ruimtelijke effect en de lichtinval te verbeteren. Deze binnenmuren hadden een dragende functie. Het dak is geheel vernieuwd waarbij het de kenmerkende vorm heeft behouden (zogenoemde zaagtanddaken). De gietijzeren zuilen zijn gerepareerd dan wel vervangen door nieuwe indien de oude te veel erosie vertoonden. Er zijn nieuwe staalconstructies aangebracht ter uitbreiding van het benodigde draagvermogen voor het nieuwe dak. De vloer is grotendeels vernieuwd. De draagkracht van de vloer is verhoogd van 400 kilogram per m2 naar 1.000 kilogram per m2. Onder de vloer is daartoe de fundering aangepast en vervangen.

5. Gemeentelijke praktijk

De jurisprudentie van de Hoge Raad geeft aan dat steeds per afzonderlijke casus moet worden beoordeeld of door de werkzaamheden een nieuwe onroerende zaak is ontstaan. Van belang is met name of de bouwkundige constructie is gewijzigd. In de gemeentelijke praktijk worden historische gebouwen vaak uitgebreid met bijvoorbeeld een bibliotheek of een theaterzaal. Het gebouw wordt groter maar is bouwkundig niet gewijzigd. Is een nieuwe onroerende zaak ontstaan? 

Heeft uw gemeente in het verleden een oud gebouw gerenoveerd of getransformeerd of aangeschaft dan moet worden beoordeeld of bij de aankoop terecht btw is betaald en/of de btw-herzieningsregels en de herzieningsregels van het BTW-compensatiefonds moeten worden toegepast.

6. Documenten en publicaties

• Arrest van de Hoge Raad d.d. 4 november 2022, nr. 22/01246. Klik hier
• Arrest van de Hoge Raad d.d. 11 november 2022, nr. 20/01344. Klik hier
  

Dit bericht is opgesteld door de redactie van Taxnavigator/eindredactie mr. dr. J.J.P.(Joep) Swinkels. Voor meer informatie: info@taxnavigator.nl. © Copyright Taxnavigator/Nestor Business Media BV/Nestor Media Groep. Ter zake van onze fiscale dienstverlening en berichtgeving gelden algemene voorwaarden en hetgeen wordt vermeld in de colofon.

Deel dit bericht: