BTW: Ontwikkelingsbedrijf: Overdracht openbaar gebied binnen twee jaar na ingebruikneming?

In dit themabericht informeren wij u over de vraag of de ontwikkelaar de door hem aangelegde gemeenschapsvoorzieningen binnen twee jaar na ingebruikneming moet overdragen aan de gemeente.

Uitgangspunt

De ontwikkelaar ontwikkelt een locatie en legt op deze locatie zogenoemde gemeenschapsvoorzieningen c.q. het openbaar gebied aan. De ontwikkelaar draagt de gemeenschapsvoorzieningen c.q. het openbaar gebied voor € 1 over aan de gemeente. Als de gemeente aan de ontwikkelaar een verklaring verstrekt dat de gemeente recht op compensatie van btw bij het BTW-compensatiefonds heeft als de gemeente de gemeenschapsvoorzieningen c.q. het openbaar gebied zou hebben aangelegd dan heeft de ontwikkelaar recht op aftrek van btw via de btw-aangifte.

Een voorwaarde is dat de levering c.q. de aanleg van het openbaar gebied aan de heffing van btw is onderworpen als het openbaar gebied voor een meer dan symbolische vergoeding aan de gemeente wordt geleverd. De faciliteit geldt niet als de ontwikkelaar een park aanlegt en het park voor € 1 overdraagt aan de gemeente. Een park is geen bouwwerk en de levering is niet van rechtswege belast met btw. In de praktijk wordt door belastingadviseurs aangegeven dat de ontwikkelaar de gemeenschapsvoorzieningen c.q. het openbaar gebied binnen twee jaar na eerste ingebruikneming moet overdragen aan de gemeente. Immers de levering van een bouwwerk is alleen belast met btw bij levering binnen twee jaar na de eerste ingebruikneming. Hoe hard is deze eis?

Uitwerking fiscale aspecten

De ontwikkelaar legt gemeenschapsvoorzieningen c.q. het openbaar gebied aan in een ontwikkelingsgebied en draagt de gemeenschapsvoorzieningen c.q. het openbaar gebied voor ten minste de kostprijs over aan de gemeente. De levering is belast met btw. De ontwikkelaar heeft recht op aftrek van btw op de kosten. De gemeente kan de btw op de kosten compenseren bij het BTW-compensatiefonds.

De ontwikkelaar legt de gemeenschapsvoorzieningen c.q. het openbaar gebied aan in een ontwikkelingsgebied en draagt de gemeenschapsvoorzieningen c.q. het openbaar gebied voor € 1 over aan de gemeente dan is de levering niet belast met btw. De ontwikkelaar heeft geen recht op aftrek van btw op de kosten. Of de ontwikkelaar legt de gemeenschapsvoorzieningen c.q. het openbaar gebied aan in een ontwikkelingsgebied en draagt de gemeenschapsvoorzieningen c.q. het openbaar gebied onder de kostprijs maar voor meer dan een symbolische vergoeding over aan de gemeente. De levering is belast met btw. De ontwikkelaar heeft recht op aftrek van btw op de kosten. De gemeente kan de btw op de kosten compenseren bij het BTW-compensatiefonds. De gemeente is strafheffing overdrachtsbelasting verschuldigd.

Faciliteit

In het onderdeel ‘2.5.2.3 Uitvoering van bestemmingsplannen door een derde’ van het Besluit ‘Omzetbelasting. Omzetbelasting en compensatie van omzetbelasting bij publiekrechtelijke lichamen’ van 24 december 2020, nr. 2020-249875, Stcrt. 2020, nr. 62965 wordt goedgekeurd dat een ontwikkelaar recht op aftrek van btw op de kosten heeft als de gemeenschapsvoorzieningen c.q. het openbaar gebied voor € 1 of onder de kostprijs wordt geleverd aan de gemeente. Strafheffing overdrachtsbelasting is niet aan de orde. In het Besluit wordt vermeld: ‘Het betreft een (op)levering/overdracht die, indien wel tegen vergoeding verricht, aan heffing van omzetbelasting zou zijn onderworpen. Daarom is geen aftrek mogelijk als het bijvoorbeeld de overdracht van een park betreft; en…”.

Belastingadviseurs

Sommige belastingadviseurs nemen het standpunt in dat ook bij overdracht om niet de levering van het openbaar gebied binnen twee jaar na de eerste ingebruikneming moet plaatsvinden. In het Besluit 24 december 2020, nr. 2020-249875 wordt niet de eis gesteld dat de overdracht van de gemeenschapsvoorzieningen c.q. het openbaar gebied door de ontwikkelaar binnen twee jaar na eerste ingebruikneming plaats moet vinden. De eis wordt gesteld dat de levering als zodanig is belast met btw. Daarom is volgens Taxnavigator ook de verwijzing naar het park opgenomen. De levering van een nieuwe weg/straat is als zodanig belast met btw. De levering van een park/groenzone/vijver/geluidwal is als zodanig niet belast met btw. Hier lijkt niet te worden bedoeld dat de desbetreffende overdracht c.q. in de gegeven casus aan de heffing van btw is onderworpen. Zou dit wel zijn dan had een vermelding in het Besluit mogen worden verwacht. Overdracht binnen twee jaar is overigens ook niet praktisch omdat aanleg van woonwijk vele jaren in beslag kan nemen. Moet dan met deelopleveringen worden gewerkt? Het fiscale risico ligt bij de projectontwikkelaar.

Worden in het ontwikkelingsgebied door de ontwikkelaar btw-bouwkavels verkocht en geleverd en belast met btw woningen verkocht en geleverd dan heeft de ontwikkelaar volledig recht op aftrek van btw op de algemene kosten. Ook zonder de goedkeuring heeft de ontwikkelaar volgens Taxnavigator recht op aftrek van btw.

Heeft de ontwikkelaar zoals bijvoorbeeld een woningstichting beperkt recht op aftrek van btw op de kosten dan kan ter voorkoming van discussie met de Belastingdienst het openbaar gebied steeds in delen binnen twee jaar na ingebruikneming worden overgedragen aan de gemeente. Van belang is dan wel afspraken te maken over de reparatie van schade.

Documenten en publicaties

• Besluit ‘Omzetbelasting. Omzetbelasting en compensatie van omzetbelasting bij publiekrechtelijke lichamen’ van 24 december 2020, nr. 2020-249875, Stcrt. 2020, nr. 62965. Klik hier

Dit bericht is opgesteld door de redactie van Taxnavigator/eindredactie mr. dr. J.J.P. (Joep) Swinkels. Voor meer informatie: info@taxnavigator.nl. © Copyright Taxnavigator BV/Nestor Business Media BV/Nestor Media Groep. Ter zake van onze fiscale dienstverlening en berichtgeving gelden algemene voorwaarden en hetgeen wordt vermeld in de colofon.

Deel dit bericht: