BTW: BTW-bouwterrein: Terrein met bestrating en/of oude bebouwing

In dit nieuwsbericht informeren wij u over de recente ontwikkelingen inzake het begrip ‘btw-bouwterrein’ en de aanwezigheid van bestrating en/of oude bebouwing.

Bouwterrein

In artikel 11, lid 6 van de Wet op de omzetbelasting wordt het begrip btw-bouwterrein geformuleerd. Onder een bouwterrein wordt verstaan onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met één of meer gebouwen. De levering van een btw-bouwterrein is belast met 21% btw en de verkrijging van de juridische eigendom van een btw-bouwterrein is in principe vrijgesteld van de heffing van overdrachtsbelasting op grond van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting.

Achtergrond

Een koper die btw kan verrekenen c.q. terugvragen op de btw-aangifte koopt bij voorkeur een btw-bouwterrein. Hierbij kan worden gedacht aan de exploitant van een winkel, industrieel complex of een kantoorgebouw. Ook veel ontwikkelaars kopen doorgaans bij voorkeur een btw-bouwterrein omdat zij een nieuwbouwwoning verkopen en leveren die van rechtswege is belast met btw. De btw op de aankoopsom van het btw-bouwterrein is geen kostenpost als de koper de btw kan terugvragen op de btw-aangifte. De overdrachtsbelasting is altijd een kostenpost.

Voor de koper die geen btw kan verrekenen op de btw-aangifte omdat de koper bijvoorbeeld btw-vrij huurwoningen verhuurt is btw een kostenpost. Hierbij kan worden gedacht aan woningstichtingen en andere exploitanten van huurwoningen maar ook voor onderwijsinstellingen en de gezondheidszorg is btw een kostenpost. Voor de koper die geen btw op de kosten kan terugvragen kan het vanuit financieel perspectief interessant zijn om geen btw-bouwterrein geleverd te krijgen maar een terrein dat is bebouwd met bebouwing die meer dan twee jaar geleden in gebruik is genomen. De levering van grond met zogenoemde oude bebouwing is niet belast met btw en de verkrijging is belast met overdrachtsbelasting. Hierbij speelt wel een belangrijk aandachtspunt en dat is de btw op de sloop- en saneringskosten. Als een btw-bouwterrein wordt geleverd dan factureert de verkoper btw en heeft de verkoper recht op aftrek van btw op de sloop- en saneringskosten. Wordt het terrein met oude bebouwing geleverd dan moet de koper de bebouwing laten slopen. De sloper factureert btw en deze btw is voor de woningstichting een kostenpost. Bij het kopen van een terrein met oude bebouwing spelen nog meer aandachtspunten zoals asbestrisico.

Procedures

Op dit moment wordt bij rechtbanken, gerechtshoven en de Hoge Raad geprocedeerd over het begrip bouwterrein. In al deze procedures staat de vraag centraal wanneer sprake is van onbebouwde grond. Is grond waarop oude bebouwing staat die geen functie meer heeft en na de levering zal worden gesloopt een btw-bouwterrein of niet? Is een terrein met oude bestrating een btw-bouwterrein of niet? Volgens de Belastingdienst is sprake van een btw-bouwterrein als de bestrating eenvoudig kan worden verwijderd en het terrein is bestemd om te worden bebouwd met één of meer gebouwen c.q. bouwwerken. Zoals wij begrijpen maakt de Belastingdienst onderscheid tussen terreinen die alleen zijn bestraat en/of betegeld en terreinen die zijn bestraat en/of betegeld waarbij ook riolering, verlichting en of een hekwerk aanwezig is.

In zijn uitspraak van 28 juni 2022, nr. AWB 20/5567, oordeelt Rechtbank Gelderland dat een perceel grond met een beklinkerd parkeerterrein, omzoomd met stoepranden en voorzien van zware aanrijdblokken, een in beton verankerde fietsenstalling van hout en metaal met een hekwerk en hier en daar enkele groenstroken geen btw-bouwterrein is. Het terrein is bebouwd volgens de rechtbank.

Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelt in zijn uitspraak van 27 juni 2022, nr. BRE 19/1382, dat kavels met varkenstallen en resten van een oude loods voor de heffing van btw geen btw-bouwterrein zijn. De kavels kwalificeren volgens de rechtbank op grond van het vastgoedbesluit van 19 september 2012 als bebouwde grond.

Advocaat-generaal Ettema concludeert in de conclusie van 3 januari 2022, nr. 21/02407, dat een terrein met een resterende muur van een gesloopte snoepfabriek een btw-bouwterrein betreft. De muur gaat geen functie als gebouw meer vervullen.

Gemeentelijke praktijk

Bij verkoop en levering van terreinen die alleen zijn bestraat of betegeld moet worden getoetst of een btw-bouwterrein of grond met bebouwing wordt geleverd.

Veel gemeenten zijn met woningstichtingen bezig met het renoveren van wijken. Door het wijzigen van bebouwing moeten gronden worden geruild. Gemeente krijgt grond van de woningstichting voor de aanleg van openbaar gebied en de woningstichting krijgt openbaar gebied voor de bouw van huurwoningen. Voor gemeenten speelt hier een belangrijk aandachtspunt. Als de gemeente grond levert die is bestraat en/of betegeld zonder de aanwezigheid van riolering, verlichting en andere objecten dan kan de Belastingdienst het standpunt innemen dat de gemeente een btw-bouwterrein levert. Is de grond zonder btw geleverd dan kan de Belastingdienst btw met belastingrente en een verzuimboete van de gemeente naheffen.

Als geen btw wordt gefactureerd dan moet het risico op naheffing van btw met belastingrente en verzuimboete contractueel bij de koper worden neergelegd.

Documenten en publicaties

• Uitspraak van Rechtbank Gelderland d.d. 28 juni 2022, nr. AWB 20/5567 inzake bestrating. Klik hier
• Uitspraak van Rechtbank Zeeland-West-Brabant d.d. 27 juni 2022, nr. BRE 19/1382 inzake varkensstallen en oude loods. Klik hier
• Conclusie advocaat-generaal Ettema d.d. 3 januari 2022 , nr. 21/02407 inzake oude muur van snoepfabriek. Klik hier

Dit bericht is opgesteld door de redactie van Taxnavigator/eindredactie mr. dr. J.J.P. (Joep) Swinkels. Voor meer informatie: info@taxnavigator.nl. © Copyright Taxnavigator BV/Nestor Business Media BV/Nestor Media Groep. Ter zake van onze fiscale dienstverlening en berichtgeving gelden algemene voorwaarden en hetgeen wordt vermeld in de colofon.

Deel dit bericht: