BTW: Actieve grondexploitatie en verwerving van landbouwgronden

In dit nieuwsbericht informeren wij u over een belangrijk btw-aspect van het verwerven van landbouwgronden door gemeenten.

1. Verwerving landbouwgrond

Veel gemeenten zijn gestart met een actieve grondexploitatie. Gemeenten kopen boerderijen en landbouwgrond om deze landbouwgrond in de toekomst te kunnen gebruiken voor bijvoorbeeld woningbouw, het huisvesten van bedrijven, gebruik voor sport of recreatie en als ruilmiddel. Het gebruik in de toekomst is nog lang niet zeker en de aankoop betreft veelal strategisch vastgoed dat nog (vele) jaren wordt gebruikt voor de landbouw en waarvan bebouwing op het moment van aankoop absoluut niet zeker is. In de praktijk ontstaat de vraag of de gemeente ter zake van de aankoop van de landbouwgrond btw is verschuldigd.

2. BTW-bouwterrein

In artikel 11, lid 6 van de Wet op de omzetbelasting is bepaald: “Onder een bouwterrein als bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, onder 1°, wordt verstaan onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen”. Is deze landbouwgrond kennelijk bestemd om te worden bebouwd?

Volgens het Hof van Justitie EU kan een terrein als bouwterrein in de zin van de btw-richtlijn worden aangemerkt, wanneer uit een beoordeling van alle omstandigheden – met inbegrip van de intentie van partijen, mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens – blijkt dat op de datum van levering het betrokken terrein daadwerkelijk is bestemd om te worden bebouwd.

3. Bestemd om te worden bebouwd

Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een bouwterrein dient volgens de wetgever een beoordeling te geschieden van alle omstandigheden op de datum van levering – met inbegrip van de intentie van partijen, mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens – waaruit blijkt dat op de datum van levering het betrokken terrein daadwerkelijk is bestemd om te worden bebouwd. Bij de beoordeling of sprake is van een btw-bouwterrein dient op het tijdstip van de levering te worden beoordeeld of op basis van objectief vast te stellen gegevens sprake is van een onbebouwd terrein dat is bestemd om te worden bebouwd.

Volgens de wetgever is dit in ieder geval aan de orde als aan een of meer van de vier voorwaarden uit de voor 2017 geldende regeling is voldaan. Tot 1 januari 2017 werd door de wetgever als bouwterrein aangemerkt onbebouwde grond: a. waaraan bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden; b. ten aanzien waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond; c. in de omgeving waarvan voorzieningen zijn getroffen; of d. ter zake waarvan een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is verleend.

Dat onbebouwde grond is bestemd om te worden bebouwd kan echter ook blijken uit andere objectieve gegevens zoals een aangevraagde – maar nog niet verleende – omgevingsvergunning en gemaakte kosten van een architect die betrekking hebben op het te bouwen gebouw op het desbetreffende terrein. De intentie van de toekomstige eigenaar om de grond te bebouwen kan volgens de wetgever voldoende zijn, mits het wordt ondersteund door objectieve gegevens.

4. Gemeentelijke praktijk

Wij vragen ons af of de landbouwgrond die gemeente voor strategische doeleinden aankoopt en welke landbouwgrond pas na wijziging van een bestemmingsplan kan worden gebruikt voor een andere activiteit dan landbouw op het moment van de strategische aankoop is belast met btw. In hoeverre is bebouwing voorzienbaar en concreet?

De verkoper zal vanwege onzekerheid en het risico van mogelijke naheffing van btw de grond toch belast met btw willen verkopen en leveren aan de gemeente. De gemeente betaalt mogelijk onterecht btw die in principe niet kan worden gecompenseerd bij het BTW-compensatiefonds of in aftrek kan worden genomen op de btw-aangifte.

Taxnavigator adviseert gemeenten om een factuur met btw pas te accepteren als blijkt dat de Belastingdienst het standpunt heeft ingenomen dat de grond daadwerkelijk kwalificeert als een btw-bouwterrein.

Dit bericht is opgesteld door de redactie van Taxnavigator/eindredactie mr. dr. J.J.P. (Joep) Swinkels. Voor meer informatie: info@taxnavigator.nl. © Copyright Taxnavigator BV/Nestor Business Media BV/Nestor Media Groep. Ter zake van onze fiscale dienstverlening en berichtgeving gelden algemene voorwaarden en hetgeen wordt vermeld in de colofon.

Deel dit bericht: