BTW: Ontwikkelingsbedrijf: Transformatie oud postkantoor betreft nieuwbouw

In zijn uitspraak van 19 maart 2020, nr. 19/00320 bevestigt het Gerechtshof 's-Hertogenbosch de uitspraak van Rechtbank-Zeeland-West-Brabant van 26 april 2019, nr. AWB 17/3424, dat de transformatie van een oud postkantoor in de gegeven casus leidt tot een nieuwe onroerende zaak in de zin van de btw. De levering van een nieuwe onroerende zaak is van rechtswege belast met btw. Ter zake van de verkrijging van een nieuwe onroerende zaak is geen overdrachtsbelasting verschuldigd op grond van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting. De uitspraak is ook voor de gemeentelijke praktijk van belang.

1. Feiten en geschil

Een ontwikkelaar heeft (in de jaren 2005 en tot en met 2009 gefaseerd) een voormalig postkantoor inclusief telefooncentrale en twee woningen gekocht. De begane grond van het voormalige postkantoor is uitgebreid met een aanbouw van ongeveer 1.934 vierkante meter. Van het postkantoor zijn de binnenmuren, de traforuimte, de cementdekvloer, een deel van de constructievloer, de luifel en grote delen van de fundering, zijmuren en gevelwanden verwijderd. Voor zover de fundering, vloeren, balken en muren deel uitmaakten van de stabiliteitsconstructie zijn deze, samen met een groot deel van de constructiekolommen, gehandhaafd. Dit geldt ook voor de trap en de liftschacht. Van het gebouwen blijven in alleen delen van de voorgevel en het gestripte casco staan.

In het gebouw zijn een supermarkt met magazijn, drogisterij, receptie, bar/restaurant, een nieuwe entree voor de kantoren en drie nieuwe ingangen gerealiseerd. Ten behoeve van de realisatie van de nieuwbouw zijn 101 heipalen gebruikt en is een nieuwe verzwaarde vloer met fundering geplaatst. Bovenop de nieuwbouw, aan de achterzijde van het gebouw, is een parkeerdek van ongeveer 1.734 vierkante meter met 67 parkeerplaatsen gebouwd. Voor de bouw van het parkeerdek is een draagconstructie gerealiseerd. Vanaf de straat is de oprit naar het parkeerdek op de aanbouw te zien.

Rondom het oude postkantoor zijn nieuwe, grote raampartijen aangebracht, waarvoor de oorspronkelijke smalle raampartijen met buitengevelwanden en betonnen achtergrondconstructies voor een deel zijn verwijderd. In plaats van de betonnen achtergrondconstructies zijn staalconstructies aangebracht. Het “gestripte” casco is in stand gebleven, maar diverse betonnen schorten van de constructie aan het casco zijn vervangen door staal. Een deel van de gevel is in stand gebleven en tevens zijn er geveldelen, na een intensieve opknapbeurt, hergebruikt. In het gebouw zijn nieuwe elektronische en werktuigbouwkundige installaties aangebracht. De kosten van de transformatie bedragen € 15.671.000.

De ontwikkelaar heeft het gebouw (in verhuurde staat) verkocht en geleverd aan een belegger. Heeft de ontwikkelaar een nieuwe of een oude onroerende zaak verkocht en geleverd aan de belegger. De verkoop en levering van een nieuwe onroerende zaak is van rechtswege belast met btw en de verkrijging van de onroerende zaak is op grond van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting in principe vrijgesteld van de heffing van overdrachtsbelasting. Als een nieuwe onroerende zaak wordt verkocht en geleverd heeft de ontwikkelaar recht op teruggaaf van de btw op de kosten van de transformatie. Volgens de Belastingdienst is geen nieuwe onroerende zaak ontstaan. De levering is niet belast met btw en de verkrijging is belast met 6% overdrachtsbelasting. De Belastingdienst heft overdrachtsbelasting met verzuimboete en belastingrente na.

2. Uitspraak Rechtbank Zeeland-West-Brabant

In zijn uitspraak 26 april 2019, nr. AWB 17/3424, overweegt Rechtbank Zeeland-West-Brabant dat de vervaardiging van een nieuwe onroerende zaak inhoudt dat een onroerende zaak wordt voorgebracht die voorheen niet bestond. Met betrekking tot onroerende zaken betekent dit dat slechts sprake is van vervaardiging van een goed, indien door de werkzaamheden aan de onroerende zaak in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. De nadere invulling van de norm ‘in wezen nieuwbouw’ heeft in de jurisprudentie nog niet volledig eenvormig plaatsgevonden. De rechtbank zal acht slaan op de naar haar oordeel belangrijkste deelnormen voor de invulling van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ namelijk:

1. wijziging in de bouwkundige constructie (4.8.)
2. wijziging in de bouwkundige identiteit (herkenbaarheid) (4.9.)
3. functiewijziging (4.10)
4. omvang gedane investeringen (4.11).

Gezien de aard en de omvang van de verrichte werkzaamheden is aannemelijk dat de constructie van het oude postkantoor zodanig is aangepast dat er bouwkundig sprake is van vervanging door nieuwbouw. De omstandigheid dat de uitstraling van het oude postkantoor in stand is gebleven, doet er niet aan af dat sprake is van in wezen nieuwbouw. Nieuwbouw kan immers gepaard gaan met behoud van de (uitstraling aan de) buitenkant.

Daarbij komt dat het oude postkantoor significant is uitgebreid met een zowel absoluut als relatief grote aanbouw van circa 1.934 m2. De toename in oppervlakte ten aanzien van het oorspronkelijke postkantoor bedraagt bijna 30% (indien de oppervlakte van het parkeerdek wordt meegerekend 57%). De werkzaamheden hebben € 15.671.000 gekost, terwijl de beginwaarde van het perceel grond met het postkantoor, inclusief de te slopen woningen, € 4.644.000 bedroeg. Dit betekent dat de kosten van de verbouwing meer dan 300% van de beginwaarde van de onroerende zaak bedragen en dat de bij de verbouwing gedane investeringen zowel absoluut als relatief omvangrijk zijn.

Gelet op het voorgaande is zowel sprake van wijziging in de bouwkundige constructie als van de bouwkundige identiteit en de functie van het voormalige postkantoor, waarbij voor een groot bedrag is geïnvesteerd. Al deze elementen samen beziend, is de rechtbank van oordeel dat een nieuw vervaardigd goed is geleverd, welke levering van rechtswege is belast met omzetbelasting.

Voor raadplegen uitspraak Rechtbank Zeeland-West-Brabant d.d. 26 april 2019, nr. AWB 17/3424. Klik hier

3. Uitspraak Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Het Gerechtshof 's-Hertogenbosch oordeelt in zijn uitspraak van 5 maart 2020, nr. 19/00320, dat in het concrete geval sprake is van in wezen nieuwbouw. De levering van het gebouw is van rechtswege belast met btw. De verkrijging van de eigendom van het gebouw is vrijgesteld van de heffing van overdrachtsbelasting.

1. Door sloop-, bouw- en renovatiewerkzaamheden aan de binnenkant van het voormalige postgebouw is het bruikbare oppervlakte van het gebouw met ongeveer 30% toegenomen.
   
2. Het gebouw is grotendeels gestript. Het gestripte casco kon slechts met ondersteuning blijven staan. In feite is het gebouw alleen nog herkenbaar als het voormalig postgebouw van de gemeente A.
3. De werkzaamheden bestonden niet alleen uit sloop-, bouw- en renovatiewerkzaamheden maar ook uit het integreren van percelen.
   
4. Het gebruik van het voormalig postgebouw is gewijzigd in gebouw met restaurant, bar en een supermarkt.

Voor raadplegen uitspraak Gerechtshof 's-Hertogenbosch d.d. 5 maart 2020, nr. 19/00320. Klik hier

Zoals wij hebben vernomen is tegen de uitspraak van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch geen beroep in cassatie ingesteld bij de Hoge Raad.

4. Gemeentelijke praktijk / commentaar Taxnavigator

De uitspraak is ook voor de gemeentelijke praktijk van belang.

De levering van een nieuwe onroerende zaak is belast met btw en de verkrijging van de nieuwe onroerende zaak door de koper is op grond van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting in principe vrijgesteld van de heffing van overdrachtsbelasting. Als een oude onroerende zaak wordt verkocht en geleverd dan is de levering niet belast met btw en de verkrijging is belast met overdrachtsbelasting. De verkoper heeft geen recht op teruggaaf van btw op de kosten die kunnen worden toegerekend aan de verkoop en levering van de oude onroerende zaak. De verkoper heeft wel recht op teruggaaf van btw op de kosten die kunnen worden toegerekend aan de verkochte onroerende zaak als wordt geopteerd voor een met btw belaste levering.

Als sprake is van een nieuwe onroerende zaak in de zin van de btw dan gelden de herzieningsregels. Zowel de btw-wetgeving als de BCF-regelgeving kennen herzieningsregels voor roerende en onroerende zaken. De herzieningsregels betreffen voor onroerende zaken een termijn van het jaar van ingebruikneming en de volgende negen boekjaren. Gedurende de herzieningstermijn wordt per herzieningsjaar bekeken of te veel of te weinig btw in aftrek is genomen op de btw-aangifte of te veel of te weinig btw is gecompenseerd bij het BTW-compensatiefonds. De herzieningsregels voor onroerende zaken hebben tot gevolg dat met betrekking tot het gebruik van een onroerende zaak minder flexibiliteit bestaat. Immers een wijziging in het gebruik kan tot gevolg hebben dat aanzienlijke btw-bedragen moeten worden terugbetaald aan de Belastingdienst.

De toepassing van herzieningsregels betekent voor gemeenten ook aanzienlijke administratieve lasten. In de administratie van de gemeente moeten de gebouwen waarvoor herzieningsregels gelden nauwgezet worden geadministreerd en bij wijzigingen in het gebruik van het gebouw moet worden bekeken of de wijzigingen btw-gevolgen hebben of relevant zijn voor in het verleden op de btw-aangifte in aftrek genomen btw of bij het BTW-compensatiefonds gecompenseerde btw.

Een aanscherping van de definitie van het begrip nieuwe onroerende zaak kan tot gevolg hebben dat mogelijk alsnog btw-herzieningsregels of BCF-herzieningsregels gaan gelden. Gelet op de standpunten van de Belastingdienst in deze zaak lijkt het risico dat nieuwe herzieningsregels gaan ontstaan beperkt als de Belastingdienst haar standpunten blijft volgen en niet wijzigt.

Taxtronic 2020.05.09.001

Dit bericht is opgesteld door de redactie van Taxnavigator/eindredactie mr. dr. J.J.P.(Joep) Swinkels. Voor meer informatie: info@taxnavigator.nl. © Copyright Taxnavigator/Nestor Business Media BV/Nestor Media Groep. Ter zake van onze fiscale dienstverlening en berichtgeving gelden algemene voorwaarden en hetgeen wordt vermeld in de colofon.

Deel dit bericht: