Ontwikkelingsbedrijf: overdracht openbare voorzieningen (Besloten)

Bij de ontwikkeling van bestemmingsplannen door ontwikkelaars wordt vaak gebruik gemaakt van de goedkeuring die in onderdeel '2.5.2.3. Uitvoering van bestemmingsplannen door een derde' van het Besluit ‘Omzetbelasting en compensatie van omzetbelasting bij publiekrechtelijke lichamen’ is beschreven. De ontwikkelaar legt de gemeenschaps- c.q. openbare voorzieningen zoals wegen, straten, pleinen en openbaar groen) aan en draagt deze om niet of tegen een beperkte vergoeding over aan de gemeente. Met betrekking tot deze faciliteit hebben wij van de abonnees drie vragen ontvangen. In de eerste plaats bestaat de vraag of de vergoeding die wordt betaald voor extra openbare voorzieningen is belast met btw. In de tweede plaats bestaat de vraag of de gemeenschapsvoorzieningen binnen twee jaar na de eerste ingebruikneming moeten zijn overgedragen aan de gemeente. In de derde plaats bestaan bij gemeenten enkele vragen over de verklaring. Wanneer wordt een verklaring afgegeven en kan de gemeente ook weigeren om een verklaring af te geven als het openbaar gebied gebreken vertoont.

1. Faciliteit

Ontwikkelaars mogen de btw op de kosten van de aanleg van gemeenschaps- c.q. openbare voorzieningen onder voorwaarden in aftrek nemen op de btw-aangifte als de gemeenschapsvoorzieningen om niet of tegen een symbolische vergoeding worden overgedragen aan de gemeente. De gemeente is ter zake van de verkrijging geen (strafheffing) overdrachtsbelasting verschuldigd. Aan toepassing van de faciliteit zijn twee voorwaarden verbonden. In de eerste plaats moet sprake zijn van een (op)levering/overdracht die, indien wel tegen vergoeding verricht aan de heffing van btw is onderworpen. In de tweede plaats neemt de ontwikkelaar slechts btw op kosten in aftrek indien en voor zover de gemeente recht op compensatie van btw bij het BTW-compensatiefonds heeft.

Voor raadplegen faciliteit: Klik hier

1.1. Overdracht belast met btw

In de eerste plaats wordt geëist dat de (op)levering/overdracht die, indien wel tegen vergoeding verricht aan de heffing van btw is onderworpen. De faciliteit geldt daarom niet c.q. bij de ontwikkelaar bestaat geen recht op teruggaaf van btw als de gemeenschapsvoorziening een openbaar park betreft. De levering van een openbaar park is niet van rechtswege belast met btw omdat een park geen bouwwerk betreft. In de praktijk wordt ter zake van een park vaak via aanneming gecontracteerd. De gemeente geeft aan de ontwikkelaar de opdracht om het park aan te leggen. De ontwikkelaar factureert btw aan de gemeente en de ontwikkelaar neemt de btw op de kosten van de aanleg van het park in aftrek op de btw-aangifte. De gemeente handelt bij de aanleg van openbaar gebied als overheid. De gemeente compenseert de btw bij het BTW-compensatiefonds omdat de gemeente kosten maakt in verband met de aanleg van openbaar gebied. De gemeente int een exploitatiebijdrage van de ontwikkelaar in verband met de aanleg van openbaar gebied. Omdat de gemeente als overheid handelt is de exploitatiebijdrage niet belast met btw. Aanbestedingsregels zijn in dit model een aandachtspunt.

1.2. Recht op compensatie van btw

In de tweede plaats wordt geëist dat de ontwikkelaar slechts btw op kosten in aftrek neemt indien en voor zover de gemeente recht op compensatie van btw bij het BTW-compensatiefonds heeft. De gemeente verstrekt aan de ontwikkelaar een verklaring waarin de gemeente verklaart voor welk percentage de gemeente recht op compensatie van btw zou hebben c.q. in hoeverre de gemeenschapsvoorzieningen worden gebruikt voor compensatiegerechtigde doeleinden.

2. Praktijk

2.1. Vergoeding

De gemeente heeft ter zake van het openbaar gebied extra wensen. De gemeente wil bijvoorbeeld dat andere bestrating of andere bomen worden gebruikt. De gemeente moet een beperkte aanvullende vergoeding betalen aan de ontwikkelaar. De gemeente kan het standpunt innemen dat de extra kosten voor de bestrating of andere bomen moeten worden omgeslagen over het gehele plangebied en in feite een symbolische vergoeding voor de openbare gemeenschapsvoorzieningen wordt betaald die op grond van het Besluit niet is belast met btw. De faciliteit is en blijft gelden omdat in de faciliteit expliciet wordt vermeld dat overdracht om niet of tegen een symbolische vergoeding kan plaatsvinden. Wordt wel btw gefactureerd voor de extra kosten dan kan de gemeente die btw compenseren bij het BTW-compensatiefonds.

Het is ook mogelijk om de factuur van de bestrating c.q. de straatstenen of de bomen door de leverancier rechtstreeks naar de gemeente te laten sturen. De gemeente en ontwikkelaar komen overeen dat de ontwikkelaar de straatstenen of bomen gebruikt voor de aanleg van het openbaar gebied.

2.2. Termijn van twee jaar

Moeten de gemeenschapsvoorzieningen binnen twee jaar na de eerste ingebruikneming worden overgedragen aan de gemeente? Dit omdat de levering van een onroerende zaak van rechtswege is belast met btw als de onroerende zaak binnen twee jaar na de eerste ingebruikneming wordt geleverd. Het gevolg is dat de gemeenschapsvoorzieningen in een plangebied in delen worden opgeleverd omdat het uitwerken van een plan vaak meerdere jaren in beslag neemt.

Taxnavigator plaatst een aantal kanttekeningen. In het Besluit wordt ter zake van de termijn van de overdracht geen eisen gesteld. In het Besluit wordt niet vereist dat openbare voorzieningen binnen twee jaar na de eerste ingebruikneming in gebruik moeten zijn genomen. Als een dergelijke eis geldt had vermelding in het Besluit mogen worden verwacht. Het Besluit lijkt te eisen dat de levering als zodanig is belast met btw. De eisen dat gemeenschapsvoorzieningen binnen twee jaar na eerste ingebruikneming moeten zijn overgedragen is van belang als de openbare voorzieningen tegen een meer dan symbolische vergoeding worden verkocht en geleverd aan de gemeente.

Wij kunnen ons voorstellen dat de ontwikkelaar met de voor hem bevoegde belastinginspecteur afstemt of overdracht binnen twee jaar na eerste ingebruikneming moet plaatsvinden.

2.3. Verklaring

De gemeente moet een verklaring afgeven. In het Besluit wordt niet vermeld wanneer de gemeente de verklaring moet afgeven. In de praktijk wordt de verklaring pas afgegeven na de inspectie van het gebied. De gemeente inspecteert eerst het openbaar gebied. De gemeente gaat akkoord met de kwaliteit van het openbaar gebied. De ontwikkelaart levert het openbaar gebied aan de gemeente. In de notariële akte wordt de verklaring van de gemeente opgenomen. Geeft de gemeente een verklaring af c.q. wordt het openbaar gebied geleverd en de notariële akte gepasseerd voordat het openbaar gebied voldoet aan de eisen van de gemeente dan loopt de gemeente het risico dat de afwerking van het openbaar gebied minder prioriteit krijgt van de projectontwikkelaar als ter zake geen duidelijke afspraken zijn gemaakt in de samenwerkingsovereenkomst. Voor gemeenten is de kwaliteit van het openbaar gebied een belangrijk aandachtspunt omdat de kosten van onderhoud en renovatie van openbaar gebied voor rekening en risico van de gemeente zijn. Wij kunnen ons voorstellen dat gemeenten niet alleen de verklaring als drukmiddel willen gebruiken om de ontwikkelaar te dwingen om openbaar gebied op te leveren dat aan de afgesproken kwaliteitseisen voldoet maar dat in de samenwerkingsovereenkomst ook wordt geëist dat een bankgarantie wordt gesteld of dat specifieke boetebepalingen in de samenwerkingsovereenkomst worden opgenomen.

Dit bericht is opgesteld door de redactie van Taxnavigator/eindredactie mr. dr. J.J.P.(Joep) Swinkels. Voor meer informatie: info@taxnavigator.nl. © Copyright Taxnavigator/Nestor Business Media BV/Nestor Media Groep. Ter zake van onze fiscale dienstverlening en berichtgeving gelden algemene voorwaarden en hetgeen wordt vermeld in de colofon.

Deel dit bericht: