Ontwikkelingsbedrijf: BTW-bouwterrein: Sloopintentie

In zijn arrest van 4 september 2019 met nummer C-71/18 (KPC Herning) oordeelt het Hof van Justitie dat de levering van een stuk grond met daarop een oud gebouw niet de levering van btw-bouwterrein betreft ondanks het voornemen van de koper om het gebouw op korte termijn te slopen.

1. Feiten

Het Deense havenbedrijf van Odense is eigenaar van een oud pakhuis dat is verhuurd en nog wordt gebruikt. In overleg met de gemeente Odense werken projectontwikkelaar KPC Herning (hierna ook: KPC) en Woningcorporatie Kristiansdal (hierna ook: de woningcorporatie) aan een herontwikkeling. Op de locatie worden nieuwe woningen voor jongeren (sociale woningbouw) gerealiseerd. Een voorwaarde van de gemeente voor de herontwikkeling is dat het middendeel van de gevelspits van het oude pakhuis niet wordt gesloopt. KPC bouwt in opdracht van de woningcorporatie nieuwe woningen en levert de woningen turn-key op.

Het havenbedrijf verkoopt en levert het oude pakhuis aan projectontwikkelaar KPC. Het oude pakhuis is verhuurd en wordt nog gebruikt. Een belangrijke afspraak is dat KPC het terrein en het pakhuis verkoopt en levert aan de woningstichting. Vervolgens levert KPC het oude pakhuis door aan de woningstichting. Het oude pakhuis wordt ten tijde van de tweede levering nog steeds gebruikt. De woningstichting geeft opdracht om het oude pakhuis te slopen met uitzondering van de gevelspits. De woningcorporatie verricht de sloop op eigen kosten en voor eigen rekening. KPC was niet betrokken bij de sloop van het oude pakhuis. Projectontwikkelaar KPC krijgt van de woningstichting opdracht om woningen te bouwen op het terrein dat na de sloop is vrijgekomen.

De Deense Belastingdienst neemt het standpunt in dat het havenbedrijf aan KPC een btw-bouwterrein heeft geleverd. Vervolgens heeft KPC aan de woningstichting een btw-bouwterrein geleverd. Volgens de Deense Wet op de omzetbelasting kwalificeert de levering van een terrein met een oud gebouw dat na de levering direct wordt gesloopt als een btw-bouwterrein.

2. Arrest Hof van Justitie

Het Hof van Justitie oordeelt dat de levering van grond met daarop een gebouw dat op het moment van levering nog wordt gebruikt niet kwalificeert als de levering van een btw-bouwterrein ook al bestaat het vaste voornemen bij partijen om het gebouw na de levering te slopen. Belangrijk is dat de uiteindelijke koper de sloopwerkzaamheden voor eigen rekening en risico verricht.

De verschillende transacties betreffen voor de heffing van btw afzonderlijke transacties. Het feit dat KPC Herning het pakhuis moet verkopen en leveren aan de woningstichting heeft niet tot gevolg dat de verschillende transacties voor de heffing van btw één transactie betreffen. De beide verkopen en leveringen blijven voor de heffing van btw twee prestaties.

De levering van het pakhuis door het havenbedrijf aan KPC is niet belast met btw. Het oude pakhuis is op het moment van levering nog in gebruik en KPC is op geen enkele manier betrokken bij de sloop van het pakhuis.

De levering van het pakhuis door KPC aan de woningstichting is niet belast met btw. Het pakhuis is op moment van levering nog in gebruik. en de verkoper is niet betrokken bij de sloop van het gebouw. De Deense belastingrechter moet van het Hof van Justitie nog wel onderzoeken of de sloop niet een economisch verband heeft met de levering van het gebouw en het terrein.

Voor raadplegen uitspraak: Klik hier

3. Gemeentelijke praktijk

De levering door een btw-ondernemer van een btw-bouwterrein is belast met btw. De verkrijging van het btw-bouwterrein door de koper is belast met overdrachtsbelasting tenzij een vrijstelling overdrachtsbelasting geldt. Een btw-bouwterrein betreft onbebouwde grond die is bestemd om te worden bebouwd met één of meer gebouwen.

De levering door een btw-ondernemer van grond met een gebouw dat meer dan twee jaar geleden in gebruik is genomen is niet belast met btw. De verkrijging van het gebouw door de koper is belast met 6% overdrachtsbelasting tenzij een vrijstelling overdrachtsbelasting geldt. Verzorgt de verkoper de sloop van het gebouw en is daarmee voor de levering aangevangen dan is volgens arrest van het Hof van Justitie in zaak Don-Bosco sprake van een prestatie die kwalificeert als de levering van een btw-bouwterrein.

Uit de zaak KPC-Herning blijkt dat geen btw-bouwterrein wordt geleverd als de koper voor eigen rekening en risico sloopt en de verkoper niet is betrokken bij de sloop. Dat het voornemen bestaat om het gebouw na de levering direct te slopen is niet relevant. Het oordeel van het Hof van Justitie sluit aan bij het beleid van de Staatssecretaris van Financiën. In onderdeel 3.1.3 van het Besluit’ Omzetbelasting. Levering en verhuur van onroerende zaken’ van 19 september 2013, nr. BLKB2013/1686M wordt vermeld: “Een gedeeltelijk gesloopt gebouw vormt in btw-technisch opzicht ook (nog) een gebouw (HR 7 maart 2003, nr. 37.525; zie ook § 4.3.3). Voor de btw-heffing wordt geacht geen gebouw te zijn geleverd, maar onbebouwde grond, als op het moment van de levering fysiek weliswaar nog een oud gebouw aanwezig is, maar de leverancier heeft afgesproken een onbebouwd terrein te leveren en het gebouw daartoe door de leverancier of in zijn opdracht wordt gesloopt”.

In de Nederlandse praktijk wordt aangenomen dat een (gecombineerde) koop-/sloop-/aannemingsovereenkomst voor de heffing van btw onder voorwaarden tot één prestatie c.q. een optelsom van drie prestaties leidt die bestaat uit de levering van een nieuw gebouw. Uit de KPC-zaak blijkt dat volgens het Hof van Justitie de Nederlandse praktijk waarschijnlijk moet worden genuanceerd. Overeenkomsten kunnen niet altijd worden samengevoegd of worden opgeteld. Met name niet als de koper voor eigen rekening en risico zonder inmenging van de koper de sloop verzorgt.

Dit bericht is opgesteld door de redactie van Taxnavigator. Eindredactie mr. dr. J.J.P. Swinkels. Voor meer informatie: info@taxnavigator.nl. © Copyright Taxnavigator/Nestor Business Media BV/Nestor Media Groep. Ter zake van onze fiscale dienstverlening en berichtgeving gelden algemene voorwaarden en hetgeen wordt vermeld in de colofon.

Deel dit bericht: