Sloop en btw-bouwterrein

Op 5 oktober 2018 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen in een zaak waarin de btw-aspecten van de sloop van een gebouw, de levering van een nieuw gebouw en het begrip bouwterrein centraal stonden.

1. Feiten

Een eigenaar van een bedrijfspand verkoopt op 23 januari 2007 zijn bedrijfspand aan een ontwikkelaar. De grond met het bedrijfspand is meer dan twee jaar geleden in gebruik genomen. De levering is niet belast met btw. De koopovereenkomst wordt in juli 2007 aangevuld:

• De verkoper werkt mee aan de sloop van het bedrijfspand voordat de juridische levering van de grond plaatsvindt;
• De verkoper zal meewerken aan de verkrijging van een sloopvergunning en een vergunning voor de nieuwbouw van een winkelpand;
• Als de koper de oude opstal sloopt voor de juridische levering blijft het risico bij de verkoper maar dient de koper een bankgarantie te stellen.

De bouwvergunning wordt in juni 2007 verleend en in juli 2007 wordt de sloopvergunning verstrekt. De sloop start in augustus en de juridische levering vindt plaats op 1 oktober 2007. Op het moment van de juridische levering was het oude gebouw verwijderd met uitzondering van de voorgevel. De voorgevel wordt onderdeel van het nieuwe gebouw. De fundering voor de nieuwbouw was reeds aangebracht. De verkoper heeft een nieuw bouwwerk geleverd. De levering is belast met btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting op grond van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting. Rechtbank en het Gerechtshof bevestigen dit standpunt.

2. Procedure

De Belastingdienst bestrijdt de toepassing van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting. De Staatssecretaris van Financiën stelt dat ook van belang is welke prestatie de partijen zijn overeengekomen.

3. Oordeel Hoge Raad

Volgens de Hoge Raad moet bij het kwalificeren van de fiscale aspecten van de transactie worden bekeken of de levering een oud gebouw, de levering van een nieuw gebouw of de levering van een btw-bouwterrein betreft. Dat uiteindelijk een nieuw gebouw ontstaat is bij de kwalificatie van de levering niet van belang. Bij de beoordeling van de fiscale aspecten van de transactie moet ook worden bekeken of de sloop en nieuwbouwwerkzaamheden door en voor rekening van de verkoper worden verricht of door en voor rekening van koper komen.

Volgens de Hoge Raad is de levering belast met btw als de sloop- en verbouwingswerkzaamheden die tot 1 oktober 2007 zijn verricht tot de overeengekomen prestatie horen. De Hoge Raad verwijst de zaak naar Hof 's-Hertogenbosch om te onderzoeken of de sloop- en verbouwingswerkzaamheden behoren tot de door verkoper overeengekomen prestatie.

Voor raadplegen arrest van de Hoge Raad van 5 oktober 2018, nr. 16/04577: klik hier

4. Praktijk

Afspraak, intentie en feiten. Bij de vraag of een btw-bouwterrein wordt geleverd is van belang wat feitelijk wordt geleverd maar ook wat partijen hebben beoogd en hebben afgesproken. Niet alleen het eindresultaat is van belang!

Verkoper sloopt. Volgens Taxnavigator wordt in ieder geval een bouwterrein geleverd indien de verkoper de sloopwerkzaamheden uitbesteedt aan een sloper en de koopsom verhoogt met de kosten van de sloop. In eerdere jurisprudentie oordeelde de Hoge Raad dat in een dergelijk geval de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting ingevolge de verkrijging van economische eigendom in de zin van de overdrachtsbelasting niet aan de orde is. Meer informatie over de verkrijging van economische eigendom in de zin van de overdrachtsbelasting is opgenomen in het onderdeel 'Economische eigendom (overdrachtsbelasting)' in het thema 'ontwikkelingsbedrijf'.

Koper sloopt. Het arrest maakt niet duidelijk c.q. schept twijfel of ook een btw-bouwterrein wordt geleverd als de koper de sloop verzorgt.

Bouwwerk. De Hoge Raad merkt in deze uitspraak op dat als de levering van een bouwwerk dat uitsluitend kan dienen als basis voor een nieuw te vervaardigen onroerende zaak, deze levering belast is met btw. De uitzonderingen op de btw-vrijstelling moeten ruim worden uitgelegd.

Dit bericht is opgesteld door de redactie van Taxnavigator/eindredactie mr. dr. J.J.P.(Joep) Swinkels. Voor meer informatie: info@taxnavigator.nl

© Copyright Taxnavigator/Nestor Business Media BV/Nestor Media Groep. Ter zake van onze fiscale dienstverlening en berichtgeving gelden algemene voorwaarden en hetgeen wordt vermeld in de colofon.

Deel dit bericht: